32%
משקיעי תשואה
הקהל הגדול ביותר. קונים יחידות קטנות בשביל תזרים חודשי — פלורנטין היא אחת מהשכונות הבודדות בת"א שבהן המספרים עובדים.
חיי לילה ותרבותהתשואה הגבוהה בת״אג׳נטריפיקציה פעילהדרום העיר
שכונת פלורנטין, תל אביב
מלאכה, גרפיטי וחיי לילה — השכונה הצעירה בתל אביב, ובעלת התשואה הגבוהה בעיר
מחיר ממוצע למ״ר
₪52,000
טווח: ₪40,000–₪68,000
שינוי מאז 2016
+68%
במחיר הממוצע למ״ר
ציון איכות חיים
7.4
ממוצע 6 מדדים, מתוך 10
זמן מכירה ממוצע
55 ימים
תשואת שכירות ברוטו 3.7%
עודכן: אוגוסט 2026
מה מייחד את פלורנטין
פלורנטין נבנתה בשנות ה-20 כשכונת מלאכה ומגורים ליוצאי סלוניקי, ובמשך עשרות שנים הייתה בעיקר מרחב של נגריות, מסגריות ובתי מלאכה. מאז שנות ה-90 היא עוברת את אחד תהליכי הג׳נטריפיקציה הבולטים בישראל: אותם מבנים נמוכים מאכלסים היום סטודיו לעיצוב, בר, בית קפה ודירת שותפים — לעיתים באותו בניין.
היא הצעירה שבשכונות תל אביב מבחינת גיל תושבים, והצפופה שבהן מבחינת חיי רחוב. הדבר הזה מייצר את המאפיין הכלכלי המרכזי שלה: שוק שכירות עמוק וחזק במיוחד. הרבה יחידות קטנות, ביקוש בלתי פוסק של שוכרים צעירים, ותשואה ברוטו שהיא מהגבוהות בתל אביב.
השכונה נמצאת באמצע תהליך שינוי מבני: תמ"א 38 ופינוי-בינוי מחליפים בהדרגה מבנים ישנים בבניינים חדשים עם מעלית וחניון, ובד בבד מתחם המלאכה מצטמצם. מי שקונה כאן קונה גם את התהליך הזה — עם הסיכון והסיכוי שבו.
מדד איכות החיים
שישה מדדים שקובעים איך זה באמת לגור בפלורנטין. בחרו מדד כדי לראות מה עומד מאחורי הציון.
9.7/ 10מצוין
חיי לילה ותרבות
ברים, מסעדות, גלריות וסטודיו — צפיפות של מקומות בילוי שאין כמותה בעיר, וכולם במרחק הליכה.
מפת השכונה לפי אזורים
פלורנטין לא אחידה. לחצו על אזור במפה כדי לראות את האופי שלו, את סוג המלאי ואת פער המחיר מול ממוצע השכונה.
אזור נבחר
ציר פלורנטין
הרחוב שנתן לשכונה את שמה, והחזית המסחרית שלה: ברים, בתי קפה וחנויות בקומת הקרקע. הכי תוסס, הכי רועש, והשכירות למ"ר הגבוהה בשכונה.
- מחיר משוער למ״ר
- ₪54,600
- מול ממוצע השכונה
- +5%
- מלאי טיפוסי
- יחידות קטנות מעל חזיתות מסחריות
מה בסביבה
- רחוב פלורנטין2 דק׳ בהליכה
- שוק לוינסקי7 דק׳ בהליכה
- נווה צדק12 דק׳ בהליכה
- מתחם התחנה15 דק׳ בהליכה
- תחנת רכבת ההגנה12 דק׳ בהליכה
- חוף הים9 דק׳ באופניים
- שוק הכרמל13 דק׳ בהליכה
המפה סכמטית ונועדה להמחשת היחס בין חלקי השכונה — היא אינה מפה מדידה ואינה משקפת גבולות תכנוניים רשמיים.
מחירים לאורך זמן
עשור של מחירי מכירה, שכירות ונפח עסקאות בפלורנטין.
2016–2025▲ 68%
| שנה | ₪ למ״ר | עסקאות |
|---|---|---|
| 2016 | ₪31,000 | 214 |
| 2017 | ₪33,500 | 198 |
| 2018 | ₪35,500 | 186 |
| 2019 | ₪37,500 | 205 |
| 2020 | ₪38,000 | 168 |
| 2021 | ₪43,000 | 268 |
| 2022 | ₪49,000 | 231 |
| 2023 | ₪48,000 | 154 |
| 2024 | ₪50,000 | 178 |
| 2025 | ₪52,000 | 192 |
שנה נבחרת
2025
מחיר למ״ר
₪52,000
עסקאות באותה שנה
192
העבירו את העכבר על הגרף כדי לראות שנה ספציפית. ציר השנים נקרא משמאל לימין.
מחשבון שווי מכויל לפלורנטין
הזיזו את הפרמטרים וקבלו טווח שווי, שכירות משוערת, תשואה והחזר משכנתא — מיד, בלי להשאיר פרטים. כל המקדמים שמאחורי החישוב גלויים בתוך העמוד.
מספר חדרים
30 מ״ר260 מ״ר
מצב הדירה
תוספות
טווח שווי משוער · פלורנטין, תל אביב
₪5,570,000–₪6,280,000
כ-₪56,395 למ״ר · 105 מ״ר · ציר פלורנטין
- שכירות חודשית משוערת
- ₪16,700
- תשואה ברוטו
- 3.38%
- החזר משכנתא חודשי משוער · 5.1% ל-25 שנה
- ₪22,750על הלוואה של ₪3,850,000
+איך חישבנו את המספר הזה
- בסיס שכונתי למ״ר₪46,000
- אזור — ציר פלורנטין×1.05
- קומה 3 (2–4)×1.00
- מצב — שמורה×1.00
- תוספות (3)×1.17
- מחיר למ״ר אחרי התאמות₪56,395
הטווח המוצג הוא ±6% סביב התוצאה. החישוב מתעלם ממאפיינים שקשה לכמת — מפרט טכני, כיווני אוויר, ועד בית ומצב הבניין — שיכולים להזיז את המחיר בשני הכיוונים.
מי קונה בפלורנטין
תמהיל הקונים קובע איך משווקים דירה בשכונה — ולמי כדאי לכוון את המסר.
26%
צעירים שקונים ראשונה
בני 28–38 שרוצים להישאר בתל אביב ומוצאים כאן את נקודת הכניסה הזולה ביותר למרכז העיר.
18%
יזמי התחדשות
קונים בניינים ישנים או דירות בבניינים עם זכויות בנייה, ומקדמים תמ"א 38 או פינוי-בינוי. שוק מקצועי ופעיל מאוד.
14%
בעלי עסקים בשכונה
בעלי ברים, סטודיו ובתי קפה שקונים גם נכס לגור בו וגם מקום לעבוד בו — לעיתים באותו בניין.
10%
משפחות צעירות
מיעוט שגדל: זוגות שנשארים אחרי הילד הראשון וקונים דירת 4 חדרים בפרויקט חדש עם ממ"ד וחניה.
פלורנטין מול השכונות השכנות
כמעט כל קונה בפלורנטין בוחן גם את השכונות האלה. החליפו מדד כדי לראות איפה השכונה חזקה ואיפה היא משלמת פרמיה.
- לב תל אביב (רוטשילד)₪72,000
- כרם התימנים₪68,000
- פלורנטיןהשכונה הזו₪52,000
- שפירא₪38,000
- נווה שאנן (התחנה)₪32,000
מחיר ממוצע למ״ר בנוי, בשקלים.
5 דברים שכדאי לדעת לפני שקונים בפלורנטין
הדברים שמתווך מקומי יגיד לכם בסיור, ושלא מופיעים במודעה.
רעש הוא נתון, לא הפתעה
בקרו בדירה בליל שישי, לא רק בשעות היום. הפער בין רחוב פנימי לרחוב עם ברים הוא הבדל של ממש באיכות החיים — ובמחיר, כי דירה שקטה בפלורנטין היא מוצר נדיר.
בדקו את מצב התמ"א לפני שאתם קונים
"יש תמ"א בבניין" יכול להיות כל דבר בין שיחה ראשונית בוועד הבית לבין היתר בנייה בתוקף. בקשו לראות מסמכים: הסכם חתום, אחוזי הסכמה, סטטוס בוועדה. הפער בין השלבים שווה מאות אלפי שקלים.
יחידות דיור — ודאו שהן חוקיות
חלק מהתשואה בשכונה מגיע מפיצול דירות. פיצול לא מאושר הוא סיכון ממשי: קנסות, קושי במשכנתא וירידת ערך במכירה. בדקו היתרים ורישום בטאבו, לא רק חוזה שכירות קיים.
מלאכה עדיין פועלת כאן
בחלק המזרחי יש בתי מלאכה פעילים עם רעש ותנועת משאיות בשעות הבוקר. זה גם מה שמייצר את פוטנציאל השינוי — אבל כדאי לדעת למה נכנסים.
התשואה גבוהה — אבל התחזוקה גם
מלאי ישן, צנרת ותיקה ותחלופת שוכרים גבוהה מייצרים הוצאות שוטפות גבוהות מהממוצע. חשבו תשואה נטו, אחרי תחזוקה, ועד בית וימי ריקנות, ולא רק ברוטו.
שאלות נפוצות על שכונת פלורנטין
+כמה עולה דירה בפלורנטין?
המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-₪52,000, בטווח של ₪40,000 עד ₪68,000 לפי מצב הבניין וקרבתו לצירים הראשיים. דירת 3 חדרים בגודל טיפוסי של כ-68 מ"ר נסגרת סביב ₪3.5 מיליון, ודירת 4 חדרים חדשה בפרויקט התחדשות סביב ₪5 מיליון.
+מה התשואה על השקעה בפלורנטין?
כ-3.7% ברוטו — מהגבוהות בתל אביב, וכמעט פי שניים מהתשואה בשכונות צפון העיר. הסיבה היא תמהיל של יחידות קטנות וביקוש שכירות חזק במיוחד מצד צעירים. חשוב לחשב נטו: מלאי ישן, תחלופת שוכרים גבוהה והוצאות תחזוקה מקטינים את הפער מול שכונות אחרות.
+האם פלורנטין מתאימה למשפחות?
פחות מרוב השכונות בעיר. יש בה מעט שטחים ירוקים ומעט דירות גדולות, והאוכלוסייה צעירה מאוד. מנגד, פרויקטי ההתחדשות מוסיפים דירות 4 חדרים עם ממ"ד וחניה, ויש משפחות צעירות שנשארות. מי שמחפש שכונה משפחתית קלאסית בת"א יסתכל צפונה.
+כדאי לקנות בפלורנטין דירה בבניין לתמ"א 38?
זו העסקה המרכזית בשכונה, והיא מגיעה עם פרופיל סיכון שונה מרכישת דירה מוגמרת. המחיר נמוך יותר, הפוטנציאל גבוה, אבל לוחות הזמנים ארוכים ולעיתים מתפוצצים. בדקו את שלב התכנון המדויק, את זהות היזם ואת אחוזי ההסכמה של הדיירים לפני שמתמחרים את הפוטנציאל.
+כמה רועש בפלורנטין?
רועש, ובמכוון — זה חלק ממה שהשכונה מוכרת. רחוב פלורנטין עצמו והרחובות שסביבו פעילים עד השעות הקטנות בסופי שבוע. הפערים בתוך השכונה משמעותיים: רחוב פנימי בגבול הדרומי שקט לחלוטין בהשוואה לציר המרכזי, וההבדל הזה מתומחר בשוק.
+מה ההבדל בין פלורנטין לשכונת שפירא?
שפירא זולה יותר (כ-₪38,000 למ"ר מול ₪52,000), שקטה יותר ופחות מפותחת מסחרית — היא נמצאת בערך במקום שבו פלורנטין הייתה לפני עשור. פלורנטין כבר עברה את עיקר הג׳נטריפיקציה ומתומחרת בהתאם; שפירא היא ההימור על החזרה של אותו תהליך.
מוכרים או קונים בפלורנטין?
קבלו הערכת שווי מפורטת יותר, או מצאו מתווך שמכיר את השכונה הזו לעומק — כולל את ההבדל בין הבניינים ברחוב אחד לרחוב הסמוך.
המספרים בעמוד הם הערכות להמחשה בלבד, שנכתבו לצורך הדגמת המוצר. הם אינם מבוססים על מאגר נתוני עסקאות, אינם שמאות ואינם ייעוץ השקעות. לנתוני אמת יש לפנות לנתוני העסקאות של רשות המסים ולבדיקה פרטנית של נכס ספציפי. מקורות הנתונים שלנו